Consecuencias derivadas de no contemplar la Declaración de Calidad del Suelo (DCS) en los contratos de arrendamiento de inmuebles que soporten una actividad o instalación potencialmente contaminante

Pongamos al lector en antecedentes: Partimos de la existencia de un contrato de arrendamiento y uso continuado de un pabellón industrial desde hace un par de décadas. El suelo sobre el que se asienta el pabellón se encuentra en situación suelo potencialmente contaminado (“suelo inventariado”) por el órgano ambiental de la CAPV, derivado de la actividad industrial desarrollada única y exclusivamente por la empresa arrendataria.

A la finalización del arrendamiento el arrendatario procede a la entrega del bien y como consecuencia de tal situación de presunta contaminación, surge la obligación legal de tramitar una Declaración de Calidad de Suelo (DCS) por parte del responsable de la contaminación (el arrendatario que cesa su actividad industrial) en virtud de lo dispuesto en el Art. 23.1 Ley 4/2015, de 25 de junio, para la Prevención y Corrección de la Contaminación del Suelo. Interesa advertir que la tramitación de este expediente hasta la emisión de la DCS es de alrededor de 6 meses, tiempo durante el cual el propietario no podrá hacer uso del inmueble y será nula de pleno derecho toda licencia que autorice el uso del suelo por mandato del Art. 26 de la señalada Ley 4/2015.

Recibido el bien arrendado y ante la absoluta inaptitud para el uso industrial que le es propio por esa ausencia de DCS el arrendador se hace una pregunta: ¿Quién debe soportar las consecuencias derivadas de la imposibilidad de uso del inmueble teniendo en cuenta que sólo con la DCS emitida por el órgano ambiental se puede volver a utilizar el inmueble (Art. 31.1 Ley 4/2015)?:

a)    El potencialmente responsable de la contaminación y legalmente obligado a tramitar tal DCS: el arrendatario que desarrollaba el uso industrial.

b)    El propietario de suelo, arrendador, que nada tiene que ver con la actividad -contaminante, o no-, del arrendatario, y no tiene obligación legal de soportar tal perjuicio.

A nuestro juicio el tema estaba claro: la entrega realizada por el arrendatario no era válida al adolecer de un vicio consistente en la obtención de la oportuna resolución emitida por el órgano ambiental que otorgase aptitud para el uso del inmueble. Y ello había causado un daño a la arrendadora (propietaria del suelo) que no tenía obligación de soportar, y que además debía ser resarcido por su causante (el arrendatario). La falta de entrega válida constituye incumplimiento contractual generador de perjuicios cuantificables que han de ser indemnizados.

Para sorpresa de esta parte, la reciente Sentencia nº 69/2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Durango de fecha 2 de abril de 2019 y la Sentencia nº 273/202 dictada el 13 de noviembre de 2020 por la Audiencia Provincial de Bizkaia (ratificatoria de la anterior), opinan que la devolución de la finca fue realizada conforme a lo contractualmente pactado desplegando todos sus efectos y que es el arrendador y no el arrendatario quien debe asumir los perjuicios derivados de la recepción del inmueble inhábil para la instalación de una actividad por ser éstas obligaciones administrativas ajenas a la relación contractual .

Sus señorías, lejos de entender que el pleito debía resolverse atendiendo tanto a criterios administrativos y de cumplimiento de la citada normativa medioambiental- que no son propiamente competencia del orden jurisdiccional civil pero sí necesarios para resolver el objeto de la controversia- , se enroca en la estricta aplicación del derecho civil y obligacional derivada de los términos más literales del contrato suscrito entre la partes, y obviando de manera flagrante las obligaciones dimanantes de la normativa sobre descontaminación, desestima las pretensiones indemnizatorias de la arrendadora basándose exclusivamente en el cumplimiento de la arrendataria de su obligación contractual de preavisar a la arrendadora de la resolución del contrato con la antelación pactada entre las partes, de entregar las llaves alcanzada la fecha del fin del contrato, así como de su obligación administrativa de iniciar- que no culminar- el procedimiento de DCS dentro del plazo de vigencia del contrato. Ninguna mención hace la sentencia a las consecuencias soportadas por la arrendadora derivadas de la inexistencia de la DCS en el momento de la entrega, ni de los perjuicios sufridos por los 9 meses que el órgano ambiental tardó en emitir la resolución que habilitaba para el uso del suelo.

Esto es lo que ocurre cuando los pleitos se resuelven desde la pura perspectiva del derecho civil obviando y desatendiendo los criterios administrativos… Aprendamos de los errores y regulemos en los contratos de arrendamiento de instalaciones industriales las obligaciones derivadas de la normativa medioambiental en materia de descontaminación si no queremos que nuestro cliente padezca las injustas consecuencias arriba descritas